Trotz Krise ungebremster Trend zur Investition in Immobilien
Finanzkrise, stagnierende Finanzmärkte, kaum noch Zunahme an Investitionen. Viele Anlageformen wie Aktien, Funds, Firmenanleihen und Ähnliches haben an Attraktivität verloren. Trotzdem verhindert all das nicht unbedingt Investitionen im Wohnbereich. Vor allem in unsichern Zeiten werden die eigenen vier Wände immer wichtiger und gewinnen an Bedeutung. Die Menschen, egal ob Mieter oder Eigentümer, verlassen sich auf Dinge, die ihnen direkt einen Nutzen bringen und investieren in diese auch. Nikol Raich, Vorstand des Deutscher Kreditnehmer Verein e.V. zieht Ergebnisse von Umfragen unter deutschen Hauseigentümern heran um den Trend zu veranschaulichen. Hochgerechnet wollen etwas mehr als 16,5 Millionen deutsche Eigentümer demnächst in Renovierungsmaßnahmen und Umbauten ihrer Immobilien investieren. „Mehr als 60 Prozent der Befragten scheren sich nicht um die Finanzkrise, insbesondere Haushalte mit einem Monatseinkommen ab 2000 Euro netto, und lehnen einen Abbruch oder eine Verschiebung der Arbeiten ab. Nur knapp 3 Prozent der Befragten gaben an, Ihre Investitionen in Renovierungsarbeiten und Umbauten auf unbefristete Dauer zu verschieben oder abzubrechen.“ so der Vorstand des Deutscher Kreditnehmer Verein e.V.. „Es ist den Menschen wichtig, in unsicheren Zeiten das Sichere und Dinge die einen direkten Nutzen bringen und nachvollziehbar sind, zu fördern.“

Vermietung als Anlageform immer interessanter
„Es liegt in der Natur des Menschen, sich in schlechten und unsicheren Zeiten, auf sichere und bewährte Dinge zu vertrauen und zu setzen. So erklärt sich auch der erkennbare Trend in Immobilien, egal ob Selbstgenutzt oder Fremdgenutzt, zu investieren. Studien und Umfragen beweisen, dass die Katerstimmung an den Finanzmärkten nicht unbedingt Investitionen im Wohnbereich verhindert. Auch wird die Vermietung eine immer interessantere Anlageform.“ berichtet Herr Nikolai Raich, Vorstand beim Deutscher Kreditnehmer Verein e.V.. Das ist leicht nach zu vollziehen. Das Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen in Berlin meldet für das vergangen Jahr einen Anstieg der Mieten für Altbauwohnungen um 1,5 % und für Neubauwohnungen um 1,2 %. Seit 2003 haben sich die Mieten um durchschnittlich 5,6 % und die Wohnnebenkosten um 7,5 % erhöht. „Für 2008 ergab das rechnerisch, monatliche Mieteinnahmen von durchschnittlich 440 Euro im Westen (73 m² Fläche) und 362 Euro im Osten (64 m² Fläche), die kalten Nebenkosten einbezogen.“ so Vorstand Raich. „Das Wohnen, insbesondere die privaten Vier Wände werden für die Menschen in Zeiten wie diesen wieder wichtiger. Mieter und Eigentümer verlassen sich auf das, was ihnen direkt einen Nutzen bringt und man schafft sich einen Ort zum Wohlfühlen“. „Deshalb werden die Mieten und Immobilienpreise in den Zentren und Ballungsräumen weiter steigen. Von Experten wird eine weitere Steigerung bei der Nachfrage nach gebrauchten, freistehenden Einfamilienhäusern sowie Wohnungen zur Selbstnutzung oder Fremdvermietung prognostiziert.“ so der Vorstand des Deutscher Kreditnehmer Verein e.V. weiter.

Banken bezahlen Darlehensnehmer bei Kreditkündigung
Auf den ersten Blick eine unglaubwürdige Szenerie: Da zahlt die Deutsche Bank an einen Frankfurter Arzt, der seien Kredit vor Ablauf der Zinsbindung zurückbezahlt, tatsächlich 5.000 Euro aus. Sonst ist man eher gewöhnt, bei vorzeitiger Kreditkündigung mit einer, oft schmerzhaft hohen, Vorfälligkeitsentschädigung, von seiner Bank zu verabschieden.Warum kann dieses „Schmerzensgeld“ der Banken zum kleinen Geldsegen der Kreditnehmer werden?Die Ursache liegt im Detail, nämlich in der Art und Weise, wie die Banken die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Diese Strafzahlung soll der Bank die zukünftigen Zinseinnahmen ersetzen, die ja nun, wegen vorzeitiger Rückzahlung des Kredites, nicht mehr kommen.Die Bank hat aber auch früher als geplant das Geld vom Kunden zurückgekommen, kann also früher damit neue Kredite vergeben bzw. das Geld anlegen.Da es viel zu umständlich wäre, nachzuvollziehen, wem die Bank zu welchem Zinssatz das Geld wieder verleiht, oder es anlegt, geht man in der Regel für die  Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung davon aus, dass die Bank das Geld mit festverzinslichen Wertpapieren wie Bundesschatzbriefen wieder anlegt (sogenannter Wiederanlagezins).Wir alle erinnern uns, dass noch 2005 der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) bei 2,0 % lag. Wer z.B. 2005 einen Kredit mit einem günstigen Zinssatz erhalten hat (z.B. deutlich unter 4 % effektiver Jahreszins) der kann durchaus damit rechnen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung oder sogar mit einer kleinen Rückzahlung nun 2007 aus dem Kredit auszusteigen, da festverzinsliche Wertpapier, abhängig von der Laufzeit, schon über 4 % im Jahr an Zinsen bringen.Man sollte also genau prüfen, ob die Kreditkündigung trotz Zinsbindung nicht gratis möglich ist. Gibt es sogar ein Guthaben zu Ihren Gunsten, so haben Sie leider keinen Rechtsanspruch auf die Auszahlung desselbigen. Sie sollten aber auf dem Kulanzwege auf die  Rückzahlung dieses „speziellen Zinsgewinnes“ pochen.

Lebensversicherung auch vor 2005 nur bedingt steuerfrei
Grundsätzlich darf jedermann, der eine Kapitallebensversicherung vor 2005 abgeschlossen hat, die Auszahlung steuerfrei vereinnahmen. Grundsätzlich. Denn setzt der Versicherungsnehmer seine Kapitallebensversicherung als Sicherheit für einen Bankkredit ein, kann das Finanzamt die Steuerfreiheit nicht anerkennen.Sicher ist der Kunde nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes nur bei „Avalkrediten“, bei denen die Bank kein Geld an den Kunden auszahlt, sondern nur für Verbindlichkeiten (z.B. Kautionen, möglicher Schadensersatz, etc…) bürgt. 

Versicherungsschutz,  auch wenn er nicht im Vertrag steht
Das Oberlandgericht Koblenz (Aktenzeichen 10 U 1615/05) entschied zugunsten eines Versicherungsnehmers, der einen Schaden bei seiner Versicherung geltend gemacht hat, obwohl der Schaden laut Versicherungspolice nicht gedeckt war.Grund: Der Vermittler, der dem Geschädigten die Versicherungspolice vermittelt hat, hatte seinem Kunden zugesagt, dass auch der gegenständliche Schadensfall, sollte er einmal auftreten, durch die Versicherungspolice gedeckt wäre. Glücklicherweise konnte der Geschädigte diese Zusage des Versicherungsvermittlers beweisen. Das Oberlandesgericht Koblenz entschied nun, dass die Versicherungsgesellschaft für den Schaden aufkommen muss, weil der Kunde nur zur neuen Versicherungsgesellschaft gewechselt ist, nachdem der Vermittler den gleichen Leistungsumfang wie bei der alten Versicherung zugesichert hatte. Schadensersatz muss die Versicherungsgesellschaft jedoch nur zu 50 % leisten, da der Geschädigte bei Abschluss des Versicherungsvertrages sorgfältiger hätte den Leistungsumfang prüfen müssen.   

Nachfrage nach Eigentümswohnungen und Häusern steigt, die Preise auch
Mit der Ausbreitung des wirtschaftlichen Aufschwungs und kontinuierlicher Belebung der Konjunktur entsteht 2007 nun wieder für mehr Deutsche die Möglichkeit, eine Eigentumswohnung  oder Haus zu  kaufen, große Nachfrage besteht hier aus Kostengründen an gebrauchten Immobilien. Die Steigerung der Nachfrage in diesem Sektor bringt auch steigende Preise mit sich. Die Hausbau- und Wohnungsbaugesellschaften haben so schnell keine adäquate Ausweitung  Ihres Angebots präsent, welches den Hunger nach Eigentum sättigen könnte und trägt  somit auch eine Mitschuld an den steigenden Immobilienpreisen. So beweisen  auch die Statistiken in über 500 Städten, dass neuerdings  die Nachfrage nach alten Eigentumswohnungen und Häusern deutlich angestiegen ist. Sehr beliebt sind dabei frei stehende Einfamilienhäuser, Spitzenreiter ist die hessischen Landeshauptstadt Wiesbaden. Dementsprechend sind dort die Preise hoch. Danach folgen, was Preis und Beliebtheit angeht  München, Heidelberg und die  Grenzgebiete  zur  Schweiz. In den ostdeutschen Gebieten leistet man sich eher einzelstehende Familienhäuser zu günstigeren Preisen. Vergleicht man in Statistiken die Situation in Bezug auf die  Nachfrage nach Neubauwohnungen, bleiben hier weiter die Preise stabil und muss man von Maximalpreisen von über 3000 Euro/qm weiterhin ausgehen.

REIT’S auch in Europa
Auf dem Kapitalmarkt sind in den USA die Anlageformen der REIT-Modelle , also die Real Estate Investment Trusts, schon seit 1960 zu finden. Auf dem Alten Kontinent gibt es sie aber erst seit 2003 (Frankreich) und verbreiteter seit Anfang dieses Jahres in Deutschland und dann Großbritannien. Man spricht von REITS-Modellen, jedoch weichen die Voraussetzungen für die Erlangung des REIT-Status in den einzelnen Ländern voneinander ab. Im Unterschied zu USA ist in Europa eine Börsennotierung notwendig. In Deutschland und Frankreich ist noch ein Mindestkapital von 15 Millionen Euro vorgesehen. In den meisten Ländern beläuft sich  die Ausschüttungsverpflichtung auf  90 % der Gewinne. Zu den Anteilseignerstruktur lässt sich verallgemeinerd sagen, daß Investoren von 10 bis 60 %  des REIT besitzen dürfen. Die Spannbreite des REIT-Vermögens und der Erträge umfasst Grundstücke  und grundstücksgleiche Rechte, Vermietung und Verkauf von Immobilien bis einige immobiliennahe Nebentätigkeiten.  In Bezug auf die Fremdfinanzierung ist grundsätlich Begrenzung vorgesehen. In Großbritannien ist die Besteuerung  auf REIT- Ebene der Einkünfte aus Vermietungen und Verpachtungen steuerfrei, in Frankreich und Deutschland ist keine Körperschaftssteuer auf Immobilieneinkünfte vorgesehen. In den meisten Ländern sind die Dividenden der inländischen Reit-Investoren voll steuerpflichtig, wobei für die ausländischen Investoren eine Quellensteuer erhoben wird. Hinsichtlich der Besteuerung bei Gründung eines REIT ist Steuerprivileg, zum Beispiel bei Übertragung von Immobilien auf einen REIT, möglich.  

Was viele Immobilieneigentümer nicht wissen…
Vermieten Sie Ihre Wohnung, dürfen Sie nur mit dem Einverständnis des Mieters  einen Wohnungsschlüssel behalten. Sollten Sie als Vermieter die Wohnung mit einem „unerlaubten“ Schlüssel betreten, ist der Tatbestand des Hausfriedensbruches erfüllt. Nun könnte der Mieter sogar auf Vermieter-Kosten das Schloss auswechseln lassen, um sicherzustellen, dass ein Hausfriedensbruch nicht wieder stattfindet, oder das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen, urteilte das Amtsgericht in Köln. Der Bundesgerichtshof „rät“ dem Mieter aber, dem Vermieter einen Schlüssel zu überlassen. Entsteht während der Abwesenheit des Mieters ein Schaden am Mietobjekt, den der Vermieter, so er Zugang zur Wohnung hätte, abwenden oder schmälern hätte können, muss der Mieter wohl für den Schaden aufkommen (Aktenzeichen VIII ZR 164/70)

Private Eigentümer von Mietwohnungen gefördert!
Das Streben nach hoher Wohnqualität und das ewige Ziel der Senkung der Unkosten  veranlassten das Land Schleswig – Holstein,  Massnahmen zur Förderung der privaten Eigentümer von Mietwohnungen zu ergreifen. Gemeint ist damit die Förderung der Sanierung und Modernisierung  mit Beträgen  zwischen 5 000 und 20 000 Euro pro Einfamilienhaus. Die Summe steigt bis  300 000 Euro, wenn es um Mehrfamilienhäuser geht. 100 % der Gesamtkosten werden gefördert.Die erste Veranstaltung fand schon im Jahre 2006 mit Beteiligung der Investitionsbank statt. Für 2007 ist ein neues Projekt geplant. Wichtig dabei sind die Konditionen der Finanzierung, die   die Risiken der Zinsanpassung mindern und mehr Sicherheit garantieren. Die Formalitäten sind unkompliziert: das Darlehen wird beantragt mit einem Antrag pro Objekt. Die Prozedur verläuft zügig und ist für den Eigentümer einfach. Hervorzuheben ist noch, dass nach Beendigung der Massnahmen noch Geld in die Kasse fliesst. Nämlich gibt es einen Fonds des Landes Schleswig-Holstein, der im Rahmen eines Jahres nach Antragsstellung  Teilschulden (10%) des Nominaldarlehens erlässt.    

Finanzgeschäfte am Telefon
Wie ein aktuelles Beispiel aus der Schweiz zeigt, sind am Telefon angeboten Geldanlagen oder sonstige Finanzgeschäfte oft unseriös.  Der „Deutsche Kreditnehmer Verein“ warnt deshalb vor eventuell windigen Finanzgeschäften auf dem so genannten „Grauen Kapitalmarkt“.Oft weit übertriebene Gewinnversprechungen verführen die Verbraucher, ihr Geld unsicher anzulegen, und evtl. weder Zinsen noch das angelegte Geld wieder zu sehen. Vorsicht ist besonders bei Angeboten per  Telefon und an der Haustür geboten. Genau hinterfragen sollte  man Investitionsangebote mit über 5 % jährlicher Rendite .Ganz besonders vor kreditfinanzierten Anlagemodellen wird gewarnt. Im schlimmsten Fall ist nicht nur das angelegte Geld weg, sondern auch der Kredit für das ausgeliehene, angelegte Geld muss weiter zurückbezahlt werden. Anleger sollten die ihnen angebotenen Finanzgeschäfte genau prüfen, sich genauestens über die Risiken aufklären lassen und ein so genanntes Beratungsprotokoll erstellen, indem der Inhalt des Beratungsgespräches aufgezeichnet ist. 

Schadensersatz beim Unwetter

Ganz aktuell in den letzten Jahren ist wieder die Frage nach dem Schadensersatz bei Umwetter und bei heftigen Rgenfällen mit Schäden in Millionenhöhe. Wichtig für den Hauseigentümer ist die Kenntnis der möglichen Schäden und der richtigen Versicherung. Im Falle der Überschwemmungen muß zusätzlich eine Elementarschadenversicherung geschlossen werden, damit die Hausrat-und Wohngebäudeversicherung aufkommen. Bei Sturmschäden wenden sich die Mieter in erster Linie auch an ihre Hausratversicherung, wobei vor allen die Möbeln und die im Haus stehenden Einrichtungsgegenstände versichert sind. Dabei sind auch in den sogenannten gebundenen Wohngebäudeversicherungen meistens auch die Schäden, die durch Regen verursacht worden sind, eingeschlossen. Das gleiche gilt auch fuer den Fall des direkten Blitzenschlags, das heißt in der Police müssen Überspannungsschäden mitversichert worden sein. Kraftfahrtzeugschäden, verursacht von einem Sturm , werden von dem Kfz-Teilkaskoversicherung übernommen.

Endlich Gegenstück zur Schufa - „Deutscher Kreditnehmer Verein e.V.“ gegründet
München. Verhältnismäßig viele Vereine und Verbände gibt es in Deutschland, in denen sich allerhand Gleichgesinnte zusammenschließen. Von Schachverein bis zum Atomgegnerverein findet man die verschiedensten Vereine in den deutschen Vereinsregistern. Viele Vereine kümmern sich um die Belange der Verbraucher,  wie z.B. der ADAC, wenn es um des deutschen  liebstes Kind, das eigene Auto geht.  „Nur der Kreditnehmer steht bei Problemen meist im Regen“ sagt Nikolai Chr. Raich, Vorstand des neu gegründeten Deutschen Kreditnehmer Vereins in München. „Die Banken und andere Darlehensgeber haben sich schon lange in der Schufa zusammengeschlossen, um gemeinsam über die Kreditwürdigkeit der Kreditnehmer zu urteilen und sich auszutauschen“ so Raich. Auch die Bankenverbände dürfe man nicht vergessen. Aber wer hilft dem Kreditnehmer, wenn er Probleme hat? Antwort von Raich: „Bis jetzt eigentlich niemand konkret. Die Verbraucherschutzvereinigungen oder die Schuldnerberatung haben einen viel zu breites Beratungsspektrum, und können oft bei konkreten Fragen zu Kreditkündigung trotz Zinsbindung, zu hohen Vorfälligkeitsentschädigungen und ähnlichem keine genaue Auskunft geben, beim Hausanwalt ist dies oft nicht anders“ Hier wäre der Deutsche Kreditnehmer Verein e.V. in München,  wenn man Vorstand Raich Glauben schenken kann, nun der richtige Ansprechpartner. „Wir haben für das Jahr 2007 den Mitgliedsbeitrag auf € 9,90 beschränkt, und verfügen über viele kompetente Partner in Kreditfragen, von Beratern aus der Immobilienbranche bis zu spezialisierten Rechtsanwälten. Und ich selbst war jahrelang im deutschen Bankenwesen tätig“ resümiert Raich. Infos unter www.DeKre.de

Deutscher Kreditnehmer Verein e.V. übernimmt keinerlei Haftungen für die Richtigkeit oder Inhalt obiger Texte.